Das Projekt befindet sich derzeit in der baurechtlichen Phase, nachdem der politische Prozess mit der sehr klaren Zustimmung der Stadtzürcher Stimmbevölkerung in der Referendumsabstimmung vom 27. September 2020 abgeschlossen werden konnte.

Erstinstanzlich sind zwei Einsprachen gegen den vom Kanton Zürich im August 2022 genehmigten Gestaltungsplan im August 2023 vollumfänglich abgewiesen worden. Die Gegnerschaft hat die Urteile Ende September an die zweite Instanz, das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, weitergezogen. Dieses Verfahren ist derzeit hängig. Bleiben danach weitere Beschwerden vor Bundesgericht aus, kann das Projekt in die Bauphase überführt werden mit Einreichen des Baugesuches. Gegen dessen Erteilung kann noch einmal - allerdings nur noch in eingeschränkter Form - rekuriert werden. Bleiben Beschwerden aus bzw. werden solche letztinstanzlich abgewiesen, kann mit dem Bau begonnen werden. Das Projektteam rechnet derzeit im günstigen Fall mit einem Baubeginn ca. 2027, im schlechtesten Fall mit einer Verzögerung um weitere 2-3 Jahre.

Parallel wird das Projekt zur Baureife gebracht, also planerisch und konzeptionell auf den aktuellen Stand nachgeführt.

Auch nach der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS betonen alle Partner ihren Willen, das Projekt Ensemble wie geplant umzusetzen. Die Zusammenarbeit beruht auf rechtsgültigen Verträgen. Auch werden die Arbeiten zur Planung und für die Realisation der im Projekt «Ensemble» zusammengefassten Bauten auf dem Hardturm-Areal wie geplant weitergeführt. Die Projektpartner fühlen sich dem Votum der Bevölkerung der Stadt Zürich verpflichtet, die bereits zweimal sehr klar JA zum Projekt «Ensemble» gesagt hat und somit auch Ja zum Bau eines neuen Fussballstadions auf dem Hardturm-Areal.

Es umfasst drei Elemente, die untrennbar miteinander verbunden sind: ein Fussballstadion, eine Genossenschaftssiedlung und zwei Hochhäuser mit Wohnungen und Gewerbeflächen im mittleren Preissegment, die wiederum das Fussballstadion finanzieren.

Geplant war, dass ab 2025 im neuen Stadion Fussball gespielt werden kann. Derzeit ist infolge hängiger baurechtlicher Rekurse aber nicht von einem Baubeginn vor 2027 auszugehen. Die Hochhäuser und Genossenschaftswohnungen werden nach Fertigstellung der Sportstätte etappiert erstellt.

Denn ungeachtet demokratisch gefällter Entscheidungen - in Fall Ensemble sogar deren zwei und mit deutlichen Mehrheiten zugunsten des Projektes - ist es möglich, dass sich die Realisation von Bauprojekten in der Schweiz durch (mitunter auch aussichtslose) rechtliche Einsprachen stark in die Länge zieht. Das wird in der Planung durch die Projektpartner zwar bereits mitbedacht, ist aber natürlich für die Bevölkerung, die Sportfans und ganz generell die Menschen, die z.B. eine Wohnung mieten möchten oder einen Gewerberaum, sehr ärgerlich - zumal es sich oft um einige wenige Rekurrenten und deren Partikularinteressen handelt.

Das Projekt Ensemble ist aus einem Investorenwettbewerb hervorgegangen, den die Stadt ausgeschrieben hat. Eine namhaft zusammengesetzte Fach-Jury hat «Ensemble» einstimmig zum Siegerprojekt erkoren. Es erfüllt die gestellten Anforderungen aus deren Sicht am besten, weil städtebaulich überzeugend und wirtschaftlich für alle Beteiligten tragbar. Ausserdem erfüllt es die Kriterien der Nachhaltigkeit und der Funktionalität. Die Eckwerte des Projektes wurden nicht von den Investoren, sondern von der Stadt festgelegt.

Die zwei Hochhäuser wurden von renommierten Architekturbüros entworfen. Die zwei je 137 Meter hohen Türme fügen sich ein in eine architektonisch und baulich stark durchmischte Bauzone aus verschiedenen Gebäudetypen, die von Blockrandbebauungen, Wohntürmen, den kleinteiligen Bernoullie-Häusern und Industriebauten geprägt ist. Sie bilden am westlichen Ende des Areals und unmittelbar an der Stadtgrenze das neue Westtor Zürichs.

Von der städtebaulichen Abstimmung bis hin zur Materialisierung verhalten sich die drei Teilprojekte ineinandergreifend. Dies verleiht dem Ort eine kohärente und identitätsstiftende Zusammengehörigkeit, die durch die Gestaltung des dazugehörenden Freiraums noch verstärkt wird. Das Gesamtprojekt wurde von einer unabhängigen Fachjury einstimmig für seine architektonischen und städtebaulichen Qualitäten gelobt und zur Umsetzung empfohlen.

Das sogenannte Hardturm-Areal bezeichnet eine Fläche von rund 55‘000 m2, das zwischen Hardturm-, Förrlibuck- und Pfingstweidstrasse im äussersten Westen des Kreises 5 südlich der Limmat liegt. Es umfasst drei Teilareale, die als A, B und C bezeichnet werden.

Das Areal gehört vollumfänglich der Stadt Zürich, allerdings mit Auflagen. Die Baufelder A und B mit einer Gesamtfläche von rund 39‘000 m2 hat die Stadt Zürich von der Credit Suisse AG im Jahr 2010 zu einem Preis von 50 Millionen Franken erworben, dies verbunden mit der Verpflichtung, darauf ein Fussballstadion zu erstellen. Geschieht dies bis spätestens 2035 nicht, kann die Credit Suisse innert sechs Monate ab Kenntnisnahme die beiden Baufelder zum gleichen Preis wieder von der Stadt zurückkaufen und darüber nach eigenem Ermessen bestimmen.

Im Rahmen des Projekts werden grosszügige Freiflächen ausgeschieden. Es ist nicht ausgeschlossen, dass auf diesen auch zukünftig wieder Aktivitäten/Anlässe stattfinden könnten, wie etwa ein Wochenmarkt oder ähnliches. Zudem hat die Stadt Zürich Vertreterinnen und Vertretern des Vereins Stadionbrache Alternativstandorte angeboten.

Die Genossenschaftswohnungen und das Stadion sind gleich hoch wie, bzw. niedriger als die umliegenden Häuser (25 und 16.5 Meter) und werden so sanft in ihre Umgebung eingebettet. Die Hochhäuser liegen in der Höhe leicht über dem Prime- und dem Swissmill-Tower. Aufgrund ihrer Lage ganz im Westen des Areals wird auch der gesetzlich maximal erlaubte Zwei-Stunden-Schatten eingehalten.

Es ist immer möglich, eine Fläche unterschiedlich zu bebauen, wobei strenge Auflagen etwa bei Lärmschutz, Schattenwurf, Erschliessung, ökologische Nachhaltigkeit oder Sicherheit einzuhalten sind. Jeder Bautypus hat dabei Vor- und Nachteile. Im konkreten Fall musste ein Kompromiss gefunden werden zwischen der Bedingung, ohne Steuergelder ein Fussballstadion zu bauen, den Interessen der Quartierbevölkerung an grosszügigen Frei- und Grünflächen, den Auflagen des Lärmschutzes (Bewohnbarkeit der unteren Geschosse) und einer akzeptablen Rentabilität.

Die Gebäude werden durch Anlagefässe der Credit Suisse realisiert, in die vorwiegend Schweizer Pensionskassen und Säule 3a-Stiftungen investieren. Entsprechend liegt es auch im Interesse von aktiven und künftigen Rentnerinnen und Rentnern, dass ihre Vorsorgegelder einen nachhaltigen Ertrag erwirtschaften.

Für die Primar- und Sekundarstufe ist vorgesehen, dass die Stadt Zürich in einem der zwei Wohn- und Gewerbetürme eine Schule für mehrere Klassenzüge errichtet. Ergänzend dazu ist eine Doppelturnhalle im Stadion geplant, die auch Sportvereinen und der Quartierbevölkerung offenstehen soll.Die Schulanlage Pfingstweid bietet ebenfalls Kapazität für die Kinder aus der Überbauung. Eine entsprechende Reserve wurde dort bereits eingeplant. Zudem wird das Schulhaus Pfingstweid so gebaut, dass eine allfällige bauliche Erweiterung einfach realisierbar ist. Im Genossenschaftsbau ist zudem ein städtischer Doppelkindergarten eingeplant.

Es werden von der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich 174 gemeinnützige Wohnungen erstellt. Diese sind sehr günstig. Um das Fussballstadion privat finanzieren zu können, müssen aber zusätzlich auch Wohn- und Gewerbebauten erstellt werden, die eine gewisse Rendite erwirtschaften können. Dafür sind die zwei Hochhäuser mit 570 Mietwohnungen im mittleren Preissegment vorgesehen.

Das Gesamtprojekt soll einen grossen Beitrag zur nachhaltigen Quartierentwicklung leisten. So wird beispielsweise die Durchquerung des Areals mit öffentlich zugänglichen Erdgeschossnutzungen ausgestattet. Dank drei grossräumigen Plätzen werden diese der Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Die Anbindung an die direkte Nachbarschaft ist zudem grosszügig dimensioniert.

Aufgrund ihrer Lage im Westen des Areals wird der Schattenwurf der beiden Hochhäuser die gesetzlichen Vorgaben erfüllen, d.h. nicht mehr als maximal zwei Stunden pro Tag. Dies nicht zuletzt auch deshalb, weil die Hochhäuser verhältnismässig schlank ausgebildet sind. Das Projektteam hat zusammen mit den zuständigen Behörden der Stadt Zürich im Rahmen einer Testplanung im Vorfeld festgestellt, dass die umliegenden Wohnhäuser vom gesetzlichen Schattenwurf nicht betroffen sein werden. Dieser Nachweis wurde im weiteren Planungsverfahren bestätigt.

Die Credit Suisse (Schweiz) AG hat ab Inbetriebnahme des Stadions für zehn Jahre die Namensrechte von der Stadion Betriebsgesellschaft erworben, darum heisst das Stadion «Credit Suisse Arena». Das Engagement fügt sich nahtlos ein in die langjährige Unterstützung der Credit Suisse des Schweizer Fussballverbands. Darüber hinaus ist es auch ein Bekenntnis für den Standort Zürich, wo die Bank ihre Wurzeln hat. Und die Credit Suisse hat sich seit 2001 für ein neues Stadion auf dem Hardturm-Areal stark gemacht. Die Vergabe des Namensrechtes des Stadions ist für die zwei Klubs eine wichtige Einnahmequelle. Diese Mehreinnahmen sind für den nachhaltigen Betrieb essentiell. Im Zuge der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS wird auch der Namen des neuen Fussballstadions angepasst werden.

Da die Betriebsgesellschaft des neuen Stadions von GC und FCZ getragen wird, hat die Credit Suisse entschieden, sich gleichzeitig bei den beiden Clubs als «Arena Partner» zu engagieren.

Das Engagement hat auch für die Credit Suisse eine kommerzielle Perspektive; man darf das nicht mit einer Spende vergleichen. Es war deshalb von Beginn weg klar, dass «Credit Suisse» im Namen vorkommen wird.

Die künfige «Credit Suisse Arena» hat für nationale Spiele der Super und der Challenge League eine Kapazität von 18‘000 Zuschauer (Sitz- und Stehplätze). Für internationale Spiele beträgt die Kapazität 16‘000 Zuschauer (nur Sitzplätze). Diese Reduktion erfolgt durch den Wechsel von Steh- zu Sitzplätzen.

Die Grösse wurde in der Ausschreibung des Investorenwettbewerbs und nach Absprache mit den beiden Fussballclubs so festgelegt. Für die beiden Fussballclubs ist die Grösse ideal. Der Businessplan belegt, dass die «Credit Suisse Arena» so betriebswirtschaftlich funktioniert, und zwar unabhängig von der Liga, in der einer der zwei Clubs spielt. Ein grösseres Stadion hätte höhere Kosten und damit auch finanzielle Risiken zur Folge.

Der Bau des Stadions kostet 105,2 Mio. Franken. Es ist Teil des dreiteiligen Gesamtprojektektes Ensemble, das von privater Seite finanziert wird. Weil die Stadt Zürich Grundeigentümerin ist, erhält sie einen jährlichen Baurechtszins von 1.2 Mio. Franken pro Jahr für das Fussballstadion.

Das Stadion umfasst total 18'000 Plätze. Der Gastgeber verfügt jeweils über 5250 Plätze in seiner Fankurve, davon 4’400 Steh- und 850 Sitzplätze. Beim FCZ wird die Fankurve im Süden sein, bei GC im Norden. Die Fankurve des Gastmannschaft umfasst 900 Sitzplätze, was dem Sicherheitskonzept entspricht. Es verbleiben insgesamt 11'850 Sitzplätze für die Zuschauerinnen und Zuschauer.

Im Rahmen des Gesaltungsplan wird aber noch evaluiert, ob in einem beschränkten Umfang auch in der gegnerischen Fankurve Stehplätze zur Verfügung gestellt werden können.

Eine eigentliche Mantelnutzung ist nicht vorgesehen – geplant sind Erdgeschoss-Flächen, die von der Stadion Zürich Betriebs AG für Gastro-Unternehmen und Gewerbe vermietet werden können und somit einen Beitrag zur Quartier- und Areal-Qualität leisten sollen. Das Fussballstadion bzw. das Spielfeld und die Tribünen dürfen ausschliesslich für Fussball- oder andere Sportveranstaltungen verwendet werden. Sportnahe Aktivitäten können auf Gesuch vom Vorsteher/von der Vorsteherin des Finanzdepartements bewilligt werden. Ausgeschlossen sind in jedem Fall Konzertveranstaltungen, Party-/Clubveranstaltungen oder ähnliches.

Die «Credit Suisse Arena» wird von der Stadion Zürich Betriebs AG betrieben, welche zu je 49 Prozent den beiden Fussballclubs gehört. Die restlichen 2 Prozent hält die MFT Meier Finanz-Treuhand AG von Daniel Meier, Präsident von Pro Sport Zürich. Zwischen der Stadion Züri AG und der Stadion Zürich Betriebs AG wird ein Mietvertrag mit dazugehörigem Schnittstellenpapier analog heutigen Konditionen im Letzigrund abgeschlossen. Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass die Stadion Zürich Betriebs AG über sämtliche Vermarktungsrechte des Stadions verfügt.

Einerseits ist eine Bezugsbewilligung für die beiden Hochhäuser frühestens sechs Monate nach Inbetriebnahme des Stadions möglich. Dies wird sowohl im Gestaltungsplan wie auch in den Baurechtsverträgen festgehalten. Andererseits erhält die Stadt Zürich mittels Sicherstellungsvertrag transparenten Einblick in alle relevanten Unterlagen wie Bauabrechnungen und Kostenstand Stadion.

Die beiden Clubs sind heute mittlere Unternehmen, die auf Vollzeitstellen gerechnet mehrere Hundert Personen beschäftigen. Unter ihnen sind viele Junioren-Trainer, Nachwuchsbetreuer, medizinisches Fachpersonen und zahlreiche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Administration und im Fanshop – verteilt auf die Bereiche Nachwuchs, Frauen-, Jugend- und Kinderfussball sowie kantonale Stützpunkte. Nebst den Personalkosten haben die Clubs viele Ausgaben für den Spielbetrieb, die Stadionmiete, Sicherheits- und Polizeikosten, Investitionen etc.

Für die beiden Fussballclubs sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen heute ungenügend. Da GC und FCZ im Letzigrund-Stadion nur Mieter sind, geht ein grosser Teil der Stadioneinträge an ihnen vorbei. Das neue Stadion bietet ganz neue Einnahmemöglichkeiten. Nebst den Ticketeinnahmen können die Clubs auch Erträge aus dem Catering-Betrieb, der Vergabe des Namensrechtes oder aus dem Biervertrag generieren. Diese Einnahmen sind wichtig, um die Zukunft der beiden Clubs zu sichern.

Die beiden Clubpräsidenten waren im Wettbewerb bei sämtlichen Jurysitzungen anwesend. Bereits während des Wettbewerbsverfahrens fanden Gespräche zwischen den beiden Clubs und HRS statt. Die Ansprüche der Clubs wurden vollumfänglich berücksichtigt. Der FCZ und GC stehen uneingeschränkt hinter dem Projekt. Im Rahmen der weiteren Planung fand ein laufender Austausch zwischen den beiden Clubs und der Entwicklerin statt.

In Absprache mit den Clubverantwortlichen der Zürcher Fussballclubs GC und FCZ hat das Projektteam Ensemble zum Beispiel entschieden, die beiden Fankurven im neuen Fussballstadion mit durchgängigen Tribünen anstelle eines Doppelrangs zu planen. Mit dieser Massnahme in der Nordkurve (GC-Fans) und Südkurve (FCZ-Fans) soll die Atmosphäre im neuen Stadion an den Fussballspielen nochmals verbessert werden. Das Fassungsvermögen pro Kurve beträgt dabei ca. 5'250 Plätze – 4'400 Stehplätze in der Mitte und 850 Sitzplätze am Rand der jeweiligen Kurve.

Der Businessplan ist so ausgelegt, dass alle Teilprojekte nachhaltig und profitabel betrieben werden können ‒ auch bei tieferer Liga-Zugehörigkeit eines Clubs. Im Gegensatz zum Letzigrund-Stadion gehen alle Einnahmen aus dem Betrieb (z.B. Catering, Naming-Rechte, Vermarktungsrechte usw.) an die Clubs, respektive die Stadion Zürich Betriebs AG. Die Einnahmen-Situation der Clubs wird sich im Vergleich zum Letzigrund also deutlich verbessern.

Es werden 174 Genossenschaftswohnungen für ca. 500 Bewohnerinnen und Bewohner erstellt. Das breite Wohnungsangebot von 2.5- bis 6.5-Zimmer-Wohnungen richtet sich an Junge, Familien wie auch ältere Menschen. Der Wohnungsmix sieht ferner auch Clusterwohnungen für Wohngemeinschaften vor.

Die Mieten der 2.5- bis 6.5-Zimmer-Wohnungen sollen zwischen rund 1’150 und 1'850 Franken liegen.

Die Stadt Zürich ist verpflichtet, bis 2050 einen Drittel der Wohnungen auf Stadtgebiet gemeinnützig zu klassifizieren. Diese Regel gilt aber nicht für ein spezifisches Areal oder Quartier. Entsprechend muss nicht bei jedem Bauprojekt die 1/3-Regel angewendet werden, was auch nicht sinnvoll und realistisch wäre. Im konkreten Fall müssen die Hochhäuser mit den 570 Mietwohnungen im mittleren Preissegment das Fussballstadion finanzieren, das vollumfänglich privat erstellt wird.

Es ist die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ). Sie setzt sich seit mehr als 100 Jahren für bezahlbaren Wohnraum ein. Rund 11'000 Menschen leben derzeit in einer der 60 ABZ-Siedlungen in und um Zürich.

Die Generalversammlung der ABZ hat im November 2016 den Planungs- und Baukredit über 59.5 Mio. Franken für die neue Siedlung beim Hardturm-Areal gutgeheissen. Die Genossenschaft plant und realisiert das Projekt in Zusammenarbeit mit der HRS Real Estate AG. Gemeinsam mit der Stadt leistet die ABZ hier einen wertvollen Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Quartier.

Die Genossenschaftsiedlung wird achtgeschossig um einen halboffenen Innenhof gruppiert. Sie umfasst öffentliche Begegnungszonen sowie einen attraktiven Gartenhof.

Geplant sind zudem ein Doppelkindergarten, ein Gemeinschaftsraum sowie Ateliers und Räume für Kleingewerbe mit einer Fläche von 1650 m2. Die vielseitig nutzbaren Aussenräume sollen zu einer Belebung des Quartiers beitragen.

Die zwei Wohntürme wurden von renommierten Architekturbüros entworfen. Sie sind mit einer Gesamthöhe von je 137 Meter geplant und liegen damit leicht über der Höhe des Prime- und des Swissmill-Tower. Sie schaffen ein verbindendes Element zur Stadterweiterung des Limmattal West und seinen Hochhäusern, ein Klein-Manhattan wird es dadurch aber nicht geben.

Es entstehen zwei markante architektonische Akzente im Westen der Stadt, die sich einfügen in eine vielteilige Gebäude- und Quartierstruktur. Dieser Meinung ist eine namhafte Jury aus Experten, die zuständigen Behörden der Stadt Zürich und der Stadtrat von Zürich. Sie alle befürworten das Projekt ausdrücklich – auch und besonders wegen seiner städtebaulichen Qualität. Auch Zürich wird zunehmend verdichten und in die Höhe bauen müssen. Das bietet auch die Chance, längerfristig den Charme der Quartiere beibehalten zu können.

Weil eine Genossenschaft aufgrund ihres gesetzlichen Status die erforderlichen Renditen nicht erwirtschaften könnte, um das Fussballstadion zu finanzieren. Eine Mischnutzung im selben Gebäude – Mietwohnungen zu Marktkonditionen und gemeinnütziger Wohnungsbau – lässt sich ebenfalls nicht finanzieren, weil die Kosten des Baus, des Betriebs, der Infrastruktur und der notwendigerweise verbundenen Querfinanzierung des Baus und Betriebs des Fussballstadions damit nicht mehr ausreichend gedeckt werden könnten.

In den zwei Hochhäusern entsteht ein breiter Mix aus verschiedenen Wohneinheiten von 2.5- bis 4.5-Zimmern. Die Mietpreise der insgesamt 570 Wohnungen werden im mittleren Preissegment ausgestaltet. Die durchschnittlichen Mietpreise betragen monatlich für 2.5-Zimmer 2'300 Franken mit ca. 65m2 (ab 1'750), für 3.5-Zimmer 2'500 Franken mit ca 80m2 (ab 2'200) und für 4.5-Zimmer durchschnittlich 3'200 Franken mit ca. 110m2 (ab 2'980).

Dank der schlanken Form der Hochhäuser mit der Nord-Süd-Ausrichtung der längeren Gebäudeseiten bleibt der Schattenwurf verhältnismässig gering. Kein benachbartes Wohngebäude ist vom baurechtlich erlaubten Schatten von zwei Stunden tangiert. Die Silhouetten fügen sich geschickt in den Stadtteil Zürich West ein, sodass auch keine wesentlichen Beeinträchtigungen bezüglich der Aussicht umliegender Quartiere entstehen.

Die Stadt Zürich plant, in den unteren Geschossen des West-Turms eine Schule für insgesamt 18 Klassen einzubauen. Die entsprechenden Abklärungen sind erfolgt. Die Credit Suisse als Besitzerin der Türme unterstützt das Vorhaben. Es würde sich um 6 Primar- und 12 Sekundarschulklassen handeln, die den längerfristigen Bedarf an Schulräumen in den Schulkreisen Limmattal und Waidberg abdecken würden. Die Schule ist für einen Tagesbetrieb geplant und als Gesamtschule, die sehr variabel auch an andere schulische Bedürfnisse angepasst werden kann.

Im Stadion bzw. im Mantel des Stadions. Es soll eine Doppelturnhalle gebaut werden, auch hier sind die baulichen Abklärungen positiv verlaufen. Der Vorteil wäre, dass neben der Nutzung durch die Schulklassen auch die Fussballklubs und andere Sportvereine die Anlage nutzen könnten. Damit erfährt das Quartier eine weitere Aufwertung durch die Zuverfügungstellung öffentlich nutzbaren Raums.

Die Gesamtkosten sind noch nicht genau beziffert. Aber die anfallenden Kosten (Innenausbau, Miete) werden nicht teurer sein als vergleichbare Neubauten. Von Vorteil aus Sicht der Stadt ist es aber, dass mit diesem Konzept eine flexiblere Nutzung und die Möglichkeit zur Aufkündigung der Miete verbunden ist, wenn kein/weniger Bedarf an Schulraum bestehen wird. Das entspricht auch einer Forderung des Gemeinderates.

Nein, im Gegenteil: Für die Stadt ist es positiv, einen langjährigen Mietvertrag einzugehen, weil er mehr Flexibilität bietet als ein eigener Neubau, zumal der Platz dafür in der Stadt Zürich äusserst rar geworden ist. Die Stadt bezahlt auch nicht mehr als bei einem vergleichbaren Neubau. Für die Credit Suisse wiederum ist die Stadt als Mieterin attraktiv, weil bei einem langfristigen und solventen Mieter Kosten für Leerstand, Umbauten etc. diskontiert werden können. Der Pausen- und Aufenthaltsraum wird der Schule zudem kostenlos zur Verfügung gestellt. Die Planung und Projektierung wird kooperativ mit der Stadt erfolgen.

Es ist handelt sich im wahrsten Sinn um eine win-win-win-Situation: Die Stadt Zürich benötigt Schulräumlichkeiten und entsprechend auch Turnhallen. Sie kann diese selbst bauen, käuflich erwerben oder zumieten. Die CS und die Stadion Zürich Betriebs AG verfügen über Flächen, die für der Stadt zur Miete überlassen werden können. Die Stadt bezahlt dabei für Innenausbau und Miete nicht mehr als bei einem eigenen Neubau. Es entsteht aber auch für das Quartier ein Vorteil: Die Doppelturnhallen im Stadion können mitbenutzt werden, das äussere Industriequartier erlebt eine Aufwertung und weitere Belebung auch durch junge Menschen. Für die Credit Suisse entstehen keine Ertragsausfälle, weil der deutlich tiefere Mietzins, den die Stadt im Vergleich zum Marktpreis für diese Fläche bezahlt, kompensiert wird durch die sehr lange Mietdauer und die Solvenz des Mieters.

Lebewesen, die schon heute auf dem Areal leben, werden dort auch künftig ihr Zuhause haben - in speziell für sie reservierten Zonen. Also kein Wegzug, sondern nur ein Umzug.

Leider nein, so weit ist man noch nicht. Aber die heute schon zu 80% CO2-neutrale Fernwärme, die Photovoltaikanlagen auf dem Areal und der 100% Naturstrom der EWZ bilden die besten Voraussetzungen dazu.

Ja, es wird fast ein ganzer Wald. Wir pflanzen rund 80 neue Bäume auf dem Areal – einheimische Sorten wie Eichen, Eiben, Fichten, Eschen.

Ja, wo immer möglich - und es die Vorschriften etwa beim Brandschutz überhaupt erlauben - werden die Dächer intensiv und naturnah begrünt, als Lebensraum für Mensch und Tier.

Natürlich. Die Photovoltaik-Anlagen auf dem Stadiondach produzieren einen grösstmöglichen Teil des Strombedarfs direkt selbst. Selbst die Fassaden der Wohntürme produzieren Strom – dank innovativer und fassadeintegrierter Photovoltaik

50% der Gesamtfläche des Areals bleibt unbebaut und öffentlich nutzbar. Zum Austausch, Spielen und Verweilen.

Nein. Natürlich wird Beton benötigt, aber es entsteht dadurch keine Einöde. Dort, wo Flächen versiegelt werden müssen, sind kleinteilige Strukturen mit verschiedenen Grössen, Farben und Pigmenten sowie unterschiedlichen Belagsarten geplant.

Im Gegenteil: Anders als z.B. Blockrandbebauungen reduzieren Hochhäuser die Hitzestauung, weil sie beschatten und die Luftzirkulation auch am Boden begünstigen. Zudem benötigen sie viel weniger Fläche, was mehr Raum für Begrünung lässt.

Eher nein: Denn die Zentrumsnähe zahlt sich aus. Drei Tram und eine S-Bahn-Station erschliessen die Wohn- und Gewerbebauten und die Credit Suisse Arena. Die Anbindung des Areals in die Innenstadt und in die weiter entfernten Wohnquartiere ist auch für Velofahrer und Fussgänger hervorragend. Das reduziert den motorisierten Zubringerverkehr massiv. Daher genügen für Bewohnerinnen und Bewohner lediglich 0.35 Parkplätze pro Wohneinheit.

Die Wohn- und Geschäftsräume orientieren sich je nach Nutzung am SIA Merkblatt 2040. Der SIA-Effizienzpfad Energie bildet die Basis für die Umsetzung der 2000-Watt-Gesellschaft im Gebäudebereich. Die Raumheizung erfolgt über Fernwärme. Die Produktion und der Eigenverbrauch von möglichst viel Solarstrom unter Berücksichtigung wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen ist vorgesehen. Die beiden Hochhäuser werden nach Minergiestandard 2017 und greenproperty (CS-eigenes Label) zertifiziert. Die Genossenschaft strebt die Ausschlusskriterien nach Minergie-P-ECO an.

Das Projekt erfüllt hohe Energiestandards. Dazu führen eine effiziente und kompakte Bauweise und vernünftige/optimierte Wohnungsflächen. Auf dem Dach ist eine Photovoltaik-Anlage geplant und es wird ein hoher Anteil von erneuerbarer Energie für die Wärmeerzeugung angestrebt.

Nein, im Gegenteil: Wir haben die Anzahl Auto-Parkplätze von ursprünglich geplanten 773 zu Gunsten von Grün- und Freiraum auf 680 reduziert; die Abstellplätze für Velos von 2’664 auf 2’920 erhöht.

Es ist durch die Tramhaltestellen Hardturm und Bernoulli-Häuser (Linie 8 und17) sowie Sportweg und Aargauerstrasse (Linie 4) bereits heute gut ins bestehende ÖV-Netz eingegliedert. Ebenfalls in Gehdistanz befinden sich die S-Bahnstationen Hardbrücke und Altstetten. Das Areal liegt zudem zwischen den regionalen Velorouten an der Pfingstweid- und der Hardturmstrasse. Eine dritte regionale Route wird auf Höhe des Areals entlang der Limmat geführt. Gemeinsam mit den nahgelegenen Brücken über die Limmat und das Gleisfeld gewährleisten die genannten Routen eine optimale Erreichbarkeit des Areals auch für den Veloverkehr.

Das Hardturm-Areal liegt in unmittelbarer Nähe zum Autobahnzubringer der A1, zwischen Pfingstweidstrasse, Hardturmstrasse/Bernerstrasse und Förrlibuckstrasse.

Für den Genossenschaftsbau sowie die Hochhäuser ist ein Mobilitätskonzept für autoarmes Wohnen vorgesehen. Planungsrechtlich verbindliche Regelungen zur Parkierung werden im privaten Gestaltungsplan basierend auf der gültigen Parkplatzverordnung getroffen.

Das Hardturm-Areal liegt in unmittelbarer Nähe zum Autobahnzubringer der A1, zwischen Pfingstweidstrasse, Hardturmstrasse/Bernerstrasse und Förrlibuckstrasse. Für den motorisierten Individualverkehr wird das Areal über zwei Tiefgaragenzufahrten, von der Förrlibuckstrasse (Genossenschaftsbau) und vom Knoten Bernerstrasse/Pfingstweidstrasse (Hochhäuser und Stadion) erschlossen. Sowohl Anlieferung als auch Zufahrt von veranstaltungstypischen Fahrzeugen (Medienfahrzeuge, Blaulicht usw.) erfolgen von der Hardturmstrasse.

Es wird zwei Tiefgaragen geben mit insgesamt rund 680 Parkplätzen. Davon werden rund 70 für die Genossenschaftssiedlung und zirka 360 für die Hochhäuser zur Verfügung stehen. Bei Veranstaltungen dürfen die übrigen rund 250 Parkplätze für das Stadion benützt werden. Bei Veranstalungen ist der Nachweis weiterer notwendiger Parkplätze ausserhalb des Areals erforderlich.

Die Parkplätze sind grundsätzlich für den Spielbetrieb vorgesehen. Eine Verrechnung mit der integrierten Gewerbenutzung ist grundsätzlich möglich, verkehrsintensive Nutzungen sind jedoch ausgeschlossen.

Die Anzahl Parkplätze sind sowohl bei den Wohnbauten als auch beim Stadion vorgegeben. Man befindet sich bereits am unteren Limit. Zudem muss aus Marktüberlegung eine gewisse Anzahl an Einstellplätzen zur Verfügung gestellt werden. Zudem gilt es zu vermeiden, dass im umliegenden Quartier parkiert wird.

Auf dem ganzen Areal werden gemäss Verordnung über private Fahrzeugabstellplätze ganzjährig rund 2450 Velo-Abstellplätze im Erd- und Untergeschoss des Genossenschaftsbaus und der Hochhäuser sowie im Aussenraum realisiert. Die Abstellplätze können entweder ebenerdig oder über Lifte erreicht werden. Im Spielfall werden zusätzlich 500 temporäre Velo-Abstellplätze dezentral auf dem Gelände installiert.

Die Stadtzürcher Stimmbevölkerung wurde am 25. November 2018 an die Urne gerufen, weil die Gewährung von Baurechten für die Realisierung eines Fussballstadions, von gemeinnützigem Wohnungsbau und zwei Hochhäusern auf dem Areal Hardturm mit der Übertragung von zwei Grundstücken ins Verwaltungsvermögen, einem Objektkredit von 50,15823 Millionen Franken und einem (rechnerischen) Einnahmeverzicht von jährlich 1,72666 Millionen Franken verbunden ist.

Die Vorlage wurde mit 53,8 Prozent Ja-Stimmen klar angenommen. Alle Stadtkreise ausser Höngg - hier lag die Zustimmung bei 47.4% - stimmten für das Projekt, auch der direkt tangierte Stadtkreis 5.

Das Projekt wird vollumfänglich privat finanziert, sowohl beim Bau als auch im Betrieb. Die Stadt Zürich gewährt den Investoren einzig einen reduzierten Baurechtszins auf einem Teil des Areals, bleibt aber Grundeigentümerin. Im Gegenzug erhält die Stadt eine nachhaltige Aufwertung des Quartiers durch eine vielfältige und gute Durchmischung und grosszügige Freiflächen.

Eine kleine Gruppierung hatte nach der Zustimmung des Zürcher Gemeinderates zum sogenannten Gestaltungsplan gegen diesen das Referendum ergriffen, was selbst von Exponenten, die dem Projekt kritisch gegenüberstehen, als reine Zwängerei bezeichnet wurde. Die in der Stadt Zürich dafür mindestens notwendigen 2000 Unterschriften wurden Ende Dezember 2019 bei der Staatskanzlei eingereicht. Der Stadtrat hiess das Referendum gut und legte ursprünglich den 17. Mai 2020 für die Abstimmung fest. Als Folge der Corona-Pandemie wurde der Abstimmungstermin auf den 27. September 2020 verschoben. Die Stimmberechtigten der Stadt mussten somit kaum 2 Jahre nach der letzten Abstimmung noch einmal über die genau gleiche Vorlage wie am 25. November 2018 abstimmen, denn materiell und inhaltlich hat sich am Projekt seither nichts geändert. Der Gestaltungsplan legt einfach ganz viele Details für die Arealentwicklung fest, die von der Bauherrschaft in enger Zusammenarbeit mit Behörden und der Stadt Zürich über die letzten 2 Jahre festgelegt worden sind. Sowohl die vorberatende Kommission als auch das Parlament hatten dem Gestaltungsplan bereits deutlich zugestimmt. Mit 59.1 Prozent Ja-Anteil und deutlichen Mehrheiten in allen städtischen Wahlkreisen bekräftigten die Züricherinnen und Zürcher am 27.9.2020 ihren Willen, das Projekt nun zügig umzusetzen. Damit endet der politische Prozess.

Mit dem überaus deutlichen Ja von 59.1 Prozent zum privaten Gestaltungsplan und Mehrheiten in allen städtischen Wahlkreisen ist der politische Prozess nun abgeschlossen. Damit kann das Projekt im ordentlichen Genehmigungsverfahren weitergeführt werden. Gegen Genehmigung des Gestaltungsplans und später bei der Baueingabe können noch baurechtliche Rekurse erhoben werden, wie das solchen Verfahren immer möglich ist.

Das Projekt Ensemble ist ein Projekt für Zürich, für das Quartier und für den Fussball. Es betrifft damit sehr viele Menschen. Mit dem Ensemble-Tram sollten diese tagtäglich erleben können, wie die Credit Suisse Arena einst aussehen wird und was sonst entsteht an Wohn- und Gewerberäumen auf dem ehemaligen Hardturm-Areal. Es war quasi ein rollendes Besucher-Zentrums, das seinen Besuchern einen Blick in die nicht mehr so ferne Zukunft bot.

Das neue Stadion entspricht höchsten Sicherheitsstandards. Die FCZ Fans unterstützen ihren Club bei Heimspielen in der Südkurve, die Fans der Gästemannschaft auf der gegenüberliegenden Seite. Die GC Fans bekommen ihren Platz in der Nordkurve und die Fans der Gästemannschaft im südlichen Teil. Die Zuschauer der Gästemannschaften gelangen vom Bahnhof Altstetten über eine Passerelle ins Stadion. Damit kann ein Höchstmass an Sicherheit geboten werden.

Es ist geplant, dass GC im Norden seine Fankurve hat und der FCZ im Süden seine Heimkurve. Das würde bedeuten, dass die Gästefans, die sich vom Bahnhof Altstetten über eine Passerelle ins Stadion begeben, bei einem GC-Heimspiel in einen Südsektor geleitet werden. Bei einem FCZ-Heimspiel begeben sich diese über einen Verbindungskorridor auf die Nordseite. Die Anordnung der Heimkurve des FCZ im Süden anstatt im Norden führt zu einem Mehraufwand für die Polizei, die für die Fantrennung ausserhalb des Stadions zuständig ist.

Die Vereinbarungen mit GC und FCZ über die Verrechnung der Polizeikosten müsste bei Zustandekommen des vorliegenden Projekts aufgrund der neuen Ausgangslage in jedem Fall angepasst und allfällige zusätzliche Mehrkosten würden den Clubs mindestens teilweise auferlegt werden.

Nach Fertigstellung geht die Überbauung in das Eigentum der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich (ABZ) über. Die Generalversammlung der ABZ hat dem Projekt und dem erforderlichen Planungs- und Baukredit von rund 59.5 Mio. CHF (ohne Photovoltaik-Anlage) bereits Ende November 2016 einstimmig zugestimmt. Für die Genossenschaftssiedlung ist ein Baurechtsvertrag mit einer Dauer von 62 Jahren vorgesehen. Dieser könnte danach zweimal um weitere 15 Jahre verlängert werden.

Nein, die Stadion Züri AG soll nicht im Besitz der HRS verbleiben. Analog zum Stadion in St. Gallen soll eine breit gestreute Aktie angeboten werden um ein möglichst breites, in der Bevölkerung und bei den Fans abgestütztes Aktionariat den Besitz des Stadions zu ermöglichen.

Damit soll erreicht werden, dass zwischen den Clubs keine Patt-Situation entstehen kann. Ob die Aktien nach einem Rücktritt von Daniel Meier dann bei MFT verbleiben oder an eine andere Person übergehen, muss dann geklärt werden. Der Grundsatz der Aktienverteilung soll aber erhalten bleiben.

Damit die privaten Investorinnen das Stadion realisieren können, unterstützt die Stadt dieses Vorhaben mit einem reduzierten Baurechtszins auf dem Teilgebiet C. Daraus resultiert ein jährlich wiederkehrender hypothetischer Einnahmeverzicht von maximal 1,7 Millionen Franken (1 726 660 Franken). Hypothetisch deshalb, weil ohne Bebauung oder mit einer anderen Bebauung des Baufeldes C auch ein anderer Baurechtszins errechnet würde. Zusätzlich wird dem Gemeinderat ein Objektkredit in der Höhe von rund 50 Millionen Franken (50 158 230 Franken) für die Übertragung der Teilgebiete A und B vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen beantragt.

Nach heutigem Stand wird mit jährlichen Baurechtszinsen von gesamthaft rund 1.2 Mio. Franken gerechnet. Für die Genossenschaftswohnungen, das Stadion und das Investorenprojekt werden separate Baurechtsverträge abgeschlossen, in denen die jeweiligen Baurechtszinsen definiert werden.

Die Stadt Zürich definierte den Investorenwettbewerb so, dass sie kein Geld für den Bau und für den Betrieb aufwenden muss. Die Stadt Zürich haftet zudem nicht für Mehrkosten beim Bau. Sie gibt auch sonst keine finanziellen Garantien (z.B. Defizitgarantie für den Betrieb, Betriebszuschuss, etc.) an die Investoren oder die Fussballclubs.

Die Passerelle ist Teil des Gesamtprojektes, die Kosten dafür werden von der Stadioninvestorin getragen.

Im Businessplan ist ein Erneuerungsfond eingerechnet, der laufend gefüllt wird, so wie das bei solchen Projekten üblich ist.

Die Stadt Zürich hat explizit sowohl im Investorenwettbewerb als auch in der massgebenden Weisung des Stadtrates eine finanzielle Beteiligung bei Bau und Betrieb des Stadions während der Gewährung des Baurechtes über 92 Jahre ausgeschlossen hat. Dazu gehört auch der Unterhalt. Es haftet also der private Investor bzw. die Mieterschaft des Stadions auch für den Unterhalt. In der Weisung ist dazu folgendes festgehalten:

«Die Bauberechtigte ist verpflichtet, die Bauten und Anlagen sowie den Umschwung während der Dauer des Baurechts ordnungsgemäss zu unterhalten. Für das Fussballstadion ist die Bauberechtigte verpflichtet, einen zweckgebundenen Erneuerungsfonds zu führen. Dabei sind jährlich Einlagen in der Höhe von mindestens 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes des Fussballstadions vorzunehmen. Eine Anpassung dieser Quote kann vom Vorsteher/von der Vorsteherin des Finanzdepartements bewilligt werden. Aus dem Erneuerungsfonds wird die grosszyklische Subtanzerhaltung des Fussballstadions ohne laufenden Unterhalt und ohne wertvermehrende Investitionen bestritten.»

Die wirtschaftliche Nachhaltigkeit der zwei Organe, der Stadion Züri AG und der Stadion Zürich Betriebs AG, wurde im Rahmen eines umfassenden Businessplans nachgewiesen. Falls die Stadion Züri AG respektive die Stadion Zürich Betriebs AG entgegen der Erwartung ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen sollte, fällt das Stadion mit vorzeitigem Heimfall zu Null Franken und schuldenfrei an die Stadt Zürich zurück, mit der Verpflichtung dieses auf Kosten der Stadion Züri AG abzubrechen. Danach wäre die Stadt Zürich frei, wie sie das Gelände nutzen will.

Die Credit Suisse AG war bis 2010 Besitzerin eines Teils des Areals. Sie hat diesen Grund der Stadt Zürich zum Zweck eines Stadionbaus zu einem Preis von 50 Mio. Franken verkauft. Der Schätzpreis lag damals bei 56-70 Mio. Franken. Verbunden war dieser Verkauf aber mit der Auflage, dass bis spätestens 2035 ein Stadion gebaut werden muss, ansonsten die Credit Suisse zum gleichen Preis ein Rückkaufsrecht ausüben kann. Sie kann dieses auch früher wahrnehmen, sollte sich die Stadt explizit davon distanzieren, auf dem Areal ein Stadion zu errichten.

Mit der Erstellung des Stadions wird im Grundbuch das Rückkaufsrecht der Credit Suisse gelöscht.

Das eine Baurecht für das Investorenprojekt wird der Credit Suisse Anlagestiftung gewährt, das andere Baurecht für das Investorenprojekt wird der Credit Suisse Funds AG sowie zwei von deren Immobiliengesellschaften gewährt, der SIAT Immobilien AG und der INTERSWISS Immobilien AG – d.h. nicht nur der Credit Suisse Funds AG.

Der Grossteil des Eigenkapitals – mindestens zwei Drittel – wird durch die Immobilien-Anlagegruppen der Anlagestiftung bzw. durch die in die Fonds der Credit Suisse Funds AG angelegten Gelder bereitgestellt.
Die Fremdkapitalaufnahme bei Immobilien-Anlagegruppen und Immobilienfonds ist gesetzlich bis zu 33 Prozent der Verkehrswerte möglich (vgl. Art. 27 Abs. 5 Verordnung über die Anlagestiftung (betreffend Immobilien-Anlagegruppen) und Art. 96 Abs. 1 der Kollektivanlagenverordnung (betr. Immobilienfonds)).

Je ein Wohnhochhaus befindet sich im Portfolio von Immobilien-Anlagegruppen der Credit Suisse Anlagestiftung sowie Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG. Die zukünftigen Eigentümer der Liegenschaften sind somit in erster Linie Schweizer Pensionskassen und Säule 3a-Stiftungen, sowie institutionelle Investoren und Privatanleger. Diese Eigentümer sind auf eine nachhaltige Rendite angewiesen, damit sie beispielsweise den Rentenverpflichtungen der Versicherten und den gesetzlichen Vorgaben nachkommen können. Andererseits wird der durch die Planung und Realisierung geschaffene Mehrwert zugunsten der Finanzierung des Stadions verwendet.

Die HRS ist die zuständige Entwicklerin und Totalunternehmerin. Die Kosten der Leistungen der HRS sind in den einzelnen Gebäuden eingerechnet. Hier wird mit den üblichen Honoraransätzen gemäss SIA Teilleistungen gerechnet.